שאלה: יהודה מכר לדוד דירה בשווי שני מיליון ומאתיים שקלים, ודוד התנה עמו שהוא ייכנס לגור בדירה מיד לאחר חתימת החוזה – תמורת תשלום שכירות של ארבעת אלפים ומאתיים ₪ לחודש, באופן שהדירה תהיה קנויה לו רק בסוף התשלום האחרון, ועד אז יגור בה כשוכר. עוד הותנה, שלאחר שישלם חמישים אחוז ממחיר הדירה, יגור ללא תשלום שכירות, אך הודגש שגם אז מעמדו יהיה כשוכר ולא תהיה לו בעלות בדירה. לא נערך היתר עיסקא ביניהם, ולאחר חצי שנה שדוד גר בדירה ללא תשלום התעורר לשאול האם יש בזה חשש ריבית?
תשובה: פסק מו"ח הגאון רבי יואל פרידמן שליט"א אב"ד בבית דינו של הגר"נ קרליץ זצ"ל, שיש בזה איסור ריבית קצוצה, ודוד חייב לשלם ליהודה 25,200 ₪ כדמי שכירות על ששה חדשים שגר ללא תשלום.
הטעם הוא, שמבואר במשנה בב"מ סה: שאם קונה דירה ושילם חלק מהסכום, והתנו שלא יקנה עד שיגמור לשלם, אסור ללוקח לאכול פירות. כלומר, כשדוד ששילם חמישים אחוז מהדירה באופן שהדירה לא קנויה לו עדיין – נמצא שמעותיו הם כהלוואה ביד יהודה, ויהודה נותן לו לגור בחינם תמורת המתנת המעות. ונפסק בשו"ע סי' קע"ד ס"ו שמוציאין מן הקונה פירות שאכל, וכדין ריבית קצוצה שיוצאה בדיינים [ועמש"כ בזה באבן האזל פ"ו ממלוה ה"ו וצ"ע, ועיין בנתיבות שלום במבוא לדיני ריבית אות ס"ג וס"ד מש"כ בזה].
והעצה לזה, לכתוב בחוזה "קנה כשיעור מעותיך", כלומר שכל תשלום יקנה כנגד חלקו בדירה, או לערוך היתר עיסקא ולצרף לחוזה.
כללו של דבר, כל חוזה מכירת דירה חייב בדיקת חכם ולהוסיף בו היתר עיסקא. לבדיקת חוזים חיני ניתן לפנות לבית ההוראה לענייני ריבית בטל: 02-5015920 שלוחה 7 או אל הכותב בטל: 08-9791445.