הרה"ג מרדכי הלוי שוורצבורד מורה הוראה נאות שמחה מודיעין עילית
אמר שמואל דינא דמלכותא דינא ומלכא אמר לא ליקני ארעא אלא באיגרתא, הנה בזמנינו ע"פ החוק מכירה וקניית דירות מתבצע ע"י רישום בטאבו, וננסה לבאר את השיטות האם אכן הרישום בטאבו מעכב את הקניה ע"פ דין תורה, ולברר את ההלכה בעזהשי"ת, ואת ההשלכות הנובעות מזה לדיני ממונות וגם לרבות הלכות שמיטה והלכות ריבית.
דברי הגרשז"א
הנה הגרש"ז אויערבאך זצ"ל ערך בזה דעות הפוסקים בהרחבה בספרו מעדני ארץ- שביעית (סי' י"ח), תחילה הביא דעת הדברי אמת (סי' י"ב), בשם מהר"י באסן דאינו קונה בלי רישום חוקי, מתרי טעמי, האחד שדינא דמלכותא דינא, והשני שלא סמכה דעתו של הלוקח והוכיח מסוגייתנו.
והביא הגרש"ז אויערבאך זצ"ל דעת הרבה אחרונים שלא חששו לדינא דמלכותא, ואם פירש הלוקח שניחא ליה לקנות וסמכה דעתו קונה. נוכל זה דן הגרש"ז לגבי מוכר קרקעו לנכרי בשביעית אם מועילה המכירה לענין דיני שביעית בזמן שלא נרשם בטאבו
מכירת קרקע לגוי בשביעית
החזו"א שביעית (ס' כ"ז סק"ז) כתב שאין לחוש למכירה לגוי ואינו כלום אף לקולא לעניין שהפירות קדושים בקדושת שביעית בתורת ודאי ואינם חייבים במעשר. כיון שלא נמסר בטאבו ואם היה הערבי תובע לקיים את המקח היו אומרים לו כך דינכם שבלא טאבו לא קונה. והובא בדרך אמונה פ"ד משמיטה ס"ק רי"ג, וכן כתב החזו"א שאם יהודי מכר לגוי שדה בכסף ושטר ולא רשם בטאבו, נחש בשדה של גוי לענין מעשרות, וסיים שלכן מועיל מכירת מקומות החמץ שמוכרים כבר בי"ג שלא יתחייבו לבודקם, ולענין מעשה ששמעתי ממו"ח הגר"י פרידמן שליט"א אב"ד בב"ד דהגר"נ קרליץ שליט"א שדברי החזו"א בב"ק הם נכתבו לאחר דבריו בשביעית, ונקטינן לעיקר שהטאבו אינו מעכב את המכירה, ומה גם שבמציאות של זמנינו ישנם שטחים גדולים במדינה שדירותיהם ללא טאבו.
והדבר נוגע מאוד בכל מכירת דירה, "אם קרה נזק בשלב שאחר התשלומים ולא רשמו עדיין בטאבו אם זה ברשות המוכר וחייב לתקן או הקונה חייב לתקן".
ריבית במכירת דירה
עוד נוגע הנידון לענין איסור ריבית, שבכל מכירת נדל"ן בדרך כלל התשלומים מחולקים לשלוש או יותר, והנה כששילם הלקוח תשלום חלקי אסור למוכר לתת לו לגור עד שיקנה בקניין גמור שאם יגור יוצא שבשכר מעותיו נותן לו לגור, וזה תלוי מהי שעת הקנין, האם חתימת חוזה נחשב קנין בתנאי שיעמוד בו ויקיים את תנאי התשלום בחוזה, או מסירת החזקה בדירה שנותן לו את המפתח בתשלום אחרון, או ההעברה בטאבו.
ולמעשה נקטו הפוסקים שאין הטאבו מעכב, וכפי שקבלתי ממו"ח שליט"א חתימת החוזה נחשבת התחייבות למכור, אך הקנין נעשה במסירת החזקה בדירה אם לא פירשו אחרת.
נמצא שכל קניית דירה אם מרשה המוכר לקונה להיכנס לפני תשלום אחרון או להיכנס כדי לשפץ אסור משום ריבית, שעבור התשלומים הראשונים שעדיין לא קנה ונחשבים הלואה, תמורת זה נותן לקונה שימושים בדירה.
לכן הוראת מו"ח שליט"א לכתוב בחוזה שיקנה הלוקח כשיעור מעותיו, כלומר שכל תשלום יקנה חלק בדירה כפי אחוזים במחיר הכללי, ובזה יוצא מכמה איסורי ריבית, אחד שאם אינו קונה יוצא שעבור ששילם תשלום ראשון אינו מעלה את מחיר הדירה וזה אסור משום ריבית, וגם שאם נותן לקונה לגור מעט או להכניס רהיטים לפני זמן הקנין הרי זה ריבית, אך כאשר כותבים בחוזה שכל תשלום יקנה כנגדו אין חשש ריבית כיוון שלא היה הלואה אלא כל תשלום קונה כערכו, ואף אם המוכר ממשיך לגור עד תשלום אחרון אין בזה איסור שאת כל זה התנה עם הלוקח, ואין כאן הלואה.
ואם חושש מלהקנות כנגד התשלום ראשון שמא הלוקח לא ישלם עוד, ולא יוכל להיפרד ממנו, ולכן יש להוסיף שבאם הלוקח לא יעמוד בתשלומים יהיה חייב למכור את חלקו בשוויו בשעת ההחזרה, ויסכם קנס של הפרת סעיף יסודי זה בסכום גדול חד פעמי שבדרך מקח הותר לעשות קנס חד פעמי, שאינו מתרבה.
נסכם את ההלכות בקיצור
- מועד הקניה בנדל"ן
יש אומרים שנדל"ן אינו נקנה אלא ברישום בטאבו, אבל רוב הפוסקים חולקים וסוברים שאין הטאבו מעכב, ובפרט בארץ ישראל שיש הרבה ישובים שלא רשומים בטאבו, וכתב השבט הלוי (ח"ט סי' ש"ו) שהקנין בפועל בשעת מסירת המפתח ואם אירע נזק בדירה מקודם, הוא באחריות המוכר, ואם מסר את המפתח לפני תשלום אחרון הרי זה מודיע שהקנה לו בחלק מן הכסף והשאר הלואה, ואין הטאבו מעכב, ומעשים בכל יום יוכיחו. - ביטול היתר מכירה בשביעית
מכירת קרקע לנכרי בשמיטה אינה מועילה להפקיע מקדושת שביעית וכמו שהאריך החזו"א בשביעית, יש בזה צד שלגבי הגוי דנים כדיני ערכאות שאינו קונה ללא טאבו.
- ריבית בחוזה מכירת דירה
בכל חוזה מכירת דירה ראוי לפרש שקונה כשיעור מעותיו, כדי להינצל מריבית, והנה הרבה שאלות ופרטים יש בכל חוזה שיש בהם איסור ריבית, כגון קנסות והצמדות במידה ומעכב את מועד התשלום, וכן שאינו מעלה את המחיר, ובפרט כשקונה מקבלן והדירה אינה מוכנה, כאשר בחוזה רגיל יש לפחות שלוש שאלות של ריבית: 1. קנסות 2. שמירת המחיר 3. מגורי הקונה ושימושיו בדירה לפני מסירת החזקה. ויש חוזים מקבלנים שיש בחוזה אחד 17 תנאים! האסורים בריבית, לכן חובה לצרף לכל חוזה שטר היתר עיסקא, ולציין בתוך החוזה שכפוף להיתר עיסקא המצורף לו, כיון שבכל חוזה נכתב שהוא מבטל כל הסכם אחר שמחוץ לחוזה זה.
ליעוץ ובדיקת חוזים בחינם ניתן לפנות בכל יום בין השעות 2-3 בצהרים לטל': 0504134372, או בפקס 15389791445 בכל שעות היממה, כמו"כ ניתן להשיג שטרות היתר עיסקא.